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【沃冠地产金融早餐】1月18日

地产金融资讯:

1. 摩根士丹利:中资交易被否或影响澳洲商业地产估值

2. 电子商务繁荣!大量投资机构关注仓库资产

3. 悉墨公寓租金均创多年新低!独立屋的租金却涨上天了

4. 裂缝塔楼Opal项目建造商赢得北悉尼奥林匹克游泳池翻新工程

5. 澳中关系破裂殃及池鱼 悉尼开发商Dyldam宣告破产


1, 摩根士丹利:中资交易被否或影响澳洲商业地产估值


继大型建筑商Probuild交易被否后,针对外商在悉尼和墨尔本商业地产投资的规模,摩根士丹利(Morgan Stanley)进行了分析,以评估由此造成的潜在影响。分析显示,在写字楼、零售地产和工业地产领域,过去十年中40%的地产交易涉及离岸投资者。其中,写字楼交易占比最大,51%的交易涉及海外实体,最大的投资来源地是北美。然而,在工业地产市场,中国是最大的投资来源地。摩根士丹利分析师Simon Chan表示,目前的事态发展对未来交易有何影响?对于这个问题,虽然现在下结论还为时过早,但是可以肯定,外商对澳大利亚商业地产投资做出了重大贡献。他说:“才受交易活跃度所驱动。因此,如果交易活跃度下降,地产价值将受到负面影响。”实际上,包括Charter Hall,Goodman和Lendlease等大型商业地产开发商和投资机构而言,离岸投资者的兴趣是推动其发展的关键要素。



2, 电子商务繁荣!大量投资机构关注仓库资产


数据中心、医院和建房出租(build-to-rent)公寓是2021年房地产机构投资者的希望,主要因为房地产行业的传统资产,比如:大型购物中心和CBD办公室等在去年因新冠疫情失去了些吸引力。曾经被认为是最普通的商业地产投资,如今由于在线购物激增,仓库空间投资的需求大涨,当初不起眼的仓库现已成为投资机构感兴趣的核心。澳大利亚一批顶级房地产投资银行家已经评估了这场动荡,并制定了未来一年的战略。资深银行家蒂姆·丘奇(Tim Church)表示:“从企业和市场的角度来看,新冠疫情影响是残酷且迅速的。”他去年离开瑞银,出任摩根士丹利本地投行业务的董事长。“这导致了房地产资产类别的重大而迅速的重新调整:在可预见的未来,工业和物流成为了最受青睐的主流资产类别。”根据丘奇的说法,尽管当初由于国家边境关闭房产市场发出了警告,不过在这场房产大洗牌中的另一个“意外赢家”是住宅房地产市场。他表示:“房产一直是政府、监管机构和企业同步支持的最大受益者之一。”在摩根士丹利(Morgan Stanley)和摩根大通(JP Morgan)银行家们认为今年工业资产很可能会受到最大关注。黑石委托他们的房产银行团队出售或列出价值数十亿澳元的澳大利亚仓库和工业资产组合。该组合包括100多万平方米的空间和100多个租户。在双轨制下,银行家们正在努力进行10亿澳元以上的首次公开发行或数十亿美元的交易。



3, 悉墨公寓租金均创多年新低!独立屋的租金却涨上天了


由于移民和旅游业收缩,悉尼和墨尔本的公寓租金在12月季度大幅下降,而由于当地居民撤退到郊区,这两个城市的独立屋租金均创下新高。据Domain分析,疫情带来的影响——导致对内城公寓的需求暴跌,同时将租房者推到离CBD更远的地方——造成了迄今为止独立屋和单元房租金的最大价格差距。悉尼公寓租金遭遇了自2004年Domain租金统计开始以来最严重的季度和年度跌幅。四季度平均周租仅为470澳元,环比下降5.1%,年比大跌7.8%。受冲击最大的是城东和内西市场,租金创下八年新低。下北岸则是九年来最便宜的。Domain高级研究分析师鲍威尔(Nicola Powell)表示,悉尼单元房租金在疫情前就已经走软,疫情加速了下跌。但独立屋租金则反其道而行之,环比上涨了4.8%,达到每周550元,这是由悉尼外围地区,特别是Blue Mountains和Central Coast的强劲提升所支撑的。再往南,墨尔本单元房租金在四季度创下四年新低,每周388澳元,同比下降7.6%。但独立屋租金保持在440澳元的历史高位,比一年前的430澳元增长2.3%。墨尔本五年来首次成为租房第三实惠的州府,仅次于阿德莱德和珀斯。鲍威尔博士说,悉尼和墨尔本的单元房和公寓“更脆弱”。



4, 裂缝塔楼Opal项目建造商赢得北悉尼奥林匹克游泳池翻新工程


建造出现裂缝问题Opal塔楼项目的建筑公司Icon赢得了历史悠久的北悉尼奥林匹克游泳池重新开发合同,这个耗资6400万澳元项目的建设工作预计将于3月份开始。北悉尼议会透露,Icon将升级室内和室外游泳池,并建造一个新的看台、儿童游乐区和扩建的健身房,去年一个独立小组批准了这一计划。该委员会去年12月透露,由于对遗产建筑的担忧以及委员会之前公布的该项目时间表的延误,重建成本飙升了600万澳元。北悉尼市长吉莉·吉布森(Jilly Gibson)表示,Milsons Point游泳池自1936年开放以来,“84年来一直出色地服务于我们的社区”,对居民来说,任命一名建筑商是“最好的新年礼物”。她说:“这个泳池正由一个游泳馆转变为一个供整个社区使用的泳池。”议员玛丽安·贝雷吉(MaryAnn Beregi)担心,一些议员并没有看到该项目的合同或廉洁计划。本月,她通过议会网站上的一则公告发现,已经任命了一名建筑商。Cr Beregi说:“委员会对该项目的预算已经从2800万澳元增加到5800万澳元,再到6400万澳元,我们甚至不知道6400万澳元能给我们带来什么。我一直在关注我读到的有关Icon的财务状况和各种法律索赔的状况,以及他们是否有足够的经验在遗产遗址上进行令人难以置信的复杂建设。”2018年的Opal塔楼裂缝事件在新南威尔士州法院引发了一波诉讼浪潮。Icon在法庭文件中声称,这座公寓楼的损坏是由建筑结构设计工程师的“缺陷”造成的。联邦法院去年的一项裁决称,自2月28日以来,Icon已经支付了超过3100万澳元的损失,包括财产整顿费用、居民的替代住宿费用和法律费用。Icon负责人拒绝就Opal Tower置评。



5, 澳中关系破裂殃及池鱼 悉尼开发商Dyldam宣告破产


已经提交破产申请的悉尼开发商Dyldam的首席执行官法亚德(Sam Fayad)表示,该集团与其中国国有企业支持者的关系破裂,以及资金延误和家庭成员之间的诉讼,导致旗下的22家公司宣告破产,并迫使接管人控制了该公司一些规模最大的公寓项目。法亚德在周三的第一次债权人会议后表示,澳中关系恶化,影响了许多原本有生存能力的本地公司,这对Dyldam造成了冲击。“在过去的18个月里,我司与首创置业(一家在香港证券交易所上市的中国国有企业)的关系受到了严峻的考验,尽管双方本已建立了长期的互利合作关系。”他说。“令人遗憾的是,这一合作关系在2020年12月底达到了一个关键的转折点,当时,首创置业决定要求我司加快偿还它的投资资金。受新冠疫情影响,我们的多家往来银行推迟了开发资金的授款,令我们的处境雪上加霜。”上周,在HLB Mann Judd的管理人在新年前夕接管了隶属于Dyldam集团的22家公司之后,来自McGrathNicol的接管人代表私人贷款人收回了8块Dyldam开发用地。这些地皮包括Dyldam最大的开发项目之一,位于悉尼西部Merrylands价值8.08亿澳元的The Opera开发项目,该项目计划在8栋建筑中建造1200套公寓。法亚德说,每个开发项目都处于不同的阶段,有的刚刚竣工,有的还在建,有的已经准备就绪,就等资金到位。他说:“这些开发项目的基本可行性还是很好的,如果完工的话,是可以盈利的。”

(来源:澳洲财经见闻)

(以上部分图片来自网络)



160写字楼项目位于悉尼CBD,距离Townhall和Wynyard车站只需步行5分钟。租金有非常大的增长空间,且租客优质, 项目现金流稳定。


Port Melbourne项目位于墨尔本港,是低密度联排及平层豪宅项目,距离墨尔本CBD3公里,是成熟的本地人首选的居住社区之一。





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