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【沃冠地产金融早餐】3月8日

地产金融资讯:


1. 写字楼租赁前景严峻 企业拟出租多余空间

2. 新州房屋租赁新规 租客可延期半年还清欠款

3 .为了抢房拼了!澳洲1/3买家决定连房子都不看就出手!

4. 工业和医疗保健地产表现抢眼!推动商业地产整体收益走高

5. 包豪斯美学的完美诠释,悉尼CBD又一个精品写字楼登场


1. 写字楼租赁前景严峻 企业拟出租多余空间



当下,一些写字楼业主仍未放弃让企业和白领回归的努力,即便远程办公的新趋势还将持续。在拥有像通讯软件和在线视频软件等一系列远程辅助工具后,居家办公的白领们并不急于回归市中心的高楼大厦。而那些即便更热心于实地工作的白领,也更偏好间歇性的家中办公。

在当下许多企业正谋求一条复兴之路时,地产集团的高管们却面临着旗下物业在未来一段时间内得不到充分利用、甚至空置的严峻前景。澳洲地产委员会上周公布的数据显示,由于墨尔本近期的疫情封锁,该市的写字楼入住率跌至24%。而悉尼写字楼在2月份办公人员开始回归的情况下,仍只有少于半数的入住率(48%)。

虽然一些大型业主以10年期租约拴牢现有蓝筹企业租户,避免其在短期内撤租,但在目前流行分散型办公新趋势下,这些写字楼仍面临着不再适应企业办公需求的风险。面对企业办公形式的转变,GPT、Dexus等写字楼业主欲以 “灵活租赁”来应对。

一些业主还由于为吸引企业签约而不断加码的优惠和奖励措施(如赠送租期和场地装修),使得账面收入不断地缩水。在未来一年内,这些开支将在悉尼和墨尔本涨至30%,而布里斯本则更高。

投资银行杰弗里德(Jefferies)房产信托分析师马科诺奇(Sholto Maconochie)表示,研究指出,受疫情带来的新办公模式的影响,许多企业将削减最高20%的办公场地面积,但这将因社交距离限制而被部分抵消。他估计,市中心办公场地的总空置率将达到大约10%。


2. 新州房屋租赁新规 租客可延期半年还清欠款



新州租客将获6个月的过渡期,以付清疫情期间累积欠下的房租,并与房东订立付款计划。但租客支持组织担心该措施不能提供足够的支持,最终导致租客找不到住所而无家可归。

新州政府在疫情中制定的禁止驱逐租客的法令将于今年3月26日到期,政府现在决定租客将有6个月的时间来付清房租欠款。

但新州次发达地区一位租客支持组织对政府此举是否有足够的支持力度表示怀疑。政府在3月26日结束暂缓驱逐令之前宣布了这项措施,并要求房东和房客协商租金支付。

据澳洲广播公司报导,新州法规和创新部长安德森(Kevin Anderson)表示,拖欠房租的房客将有时间计划如何还钱。“随着经济复苏和失业率稳定,现在是向正常租赁法过渡的时候了。”他说,“我们采取的措施,在一个极其不确定的时期,保障人们有了栖身之所。”

按照政府在疫情期间制定的措施,租客只有在不能满足付款计划的条件下才会被驱逐;租客也不能因为拖欠房租而被列入黑名单。租客支持组织对政府给予租客额外的时间表示欢迎,但他们警告说,房东在谈判中可能仍处于有利位置。


3. 为了抢房拼了!澳洲1/3买家决定连房子都不看就出手!



越来越多绝望的购房者希望没看房就出手,只为了在房地产繁荣期间跳过激烈的买家竞争。在最近的一项全国民意调查中,近三分之一的潜在买家表示,他们愿意在不实地看房的情况下买房。

根据房地产买家代理协会和澳大利亚房地产谈话协会(Property Talk Australia)的研究,这些潜在购房者认为,在未看房的情况下购买,是一种更快进入房市的方法。

这项对745名购房者和投资者进行的调查显示,许多不看房就准备出手的人正考虑在某个乡镇地区或其它州买房。

房地产买家代理协会主席巴克斯(Cate Bakos)表示,越来越多这种连房子都不看就买房的情况,反映了这个日趋竞争激烈的市场和日益数字化的世界。

巴科斯补充称,一些免费评估工具和技术应用程序存在缺陷,未能考虑翻修工程、细分土地、朝向和其他重要方面。如果不实地检查房产,买家可能会错过一些无形的问题,比如霉菌、潮湿、难闻的气味、邻居的噪音、飞机路线和道路噪音等。

房地产研究集团CoreLogic报告称,2月份澳大利亚房价以17年来最快的速度增长。悉尼房价上涨2.5%,CoreLogic研究负责人劳利斯(Tim Lawless)指出,现有住房短缺和旺盛的买家需求是房价上涨的最大推动力。


4. 工业和医疗保健地产表现抢眼!推动商业地产整体收益走高


据明晟(MSCI Inc.)行业分析师称,工业和医疗保健地产2020年的突出表现已被世人看到,今年这两块有望继续保持强劲增长势头。

最新的房地产理事会/明晟澳大利亚年度房地产指数显示,澳大利亚商业房地产在2020年基本达到收支平衡,年收益率为0.1%。这个数字是基于4.7%的收入回报与资产价值的负4.4%的负增长相抵消得出。

明晟执行董事米切尔·麦卡伦(Mitchell McCallum)表示,尽管远低于2019年实现的7.6%回报率,但鉴于新冠在2020年造成的巨大影响,该表现具有弹性。

麦卡伦表示,该指数衡量的是1400个工业、医疗、酒店、写字楼和零售资产的表现,显示出持有多元化投资组合的好处。

尽管工业和医疗保健地产业表现非常出色,但办公和零售资产却经历了糟糕的一年。零售总回报在2020年下降了10.1%,由于收入回报的上升与零售资产价值的下降形成鲜明对比,其最后一季度的下滑有所放缓,这是该指数自26年前开始统计以来的最差表现。

麦卡勒姆表示:“尽管零售业面临该指数历史上最糟糕的表现,但我们的房地产月收益率开始出现小幅改善的迹象,这表明该行业面临的不利因素可能使价值已经放缓至更可持续的水平。”

办公室回报率从2019年的11.6%下降到了4.7%,“这是自2010年第三季度以来,首次出现资本负增长”。

医疗保健的回报率略有放缓,但2020年表现令人印象深刻,年化总回报率为11.2%,而前一年为13.3%。麦卡勒姆表示,工业和医疗行业的前景一片光明。


5. 包豪斯美学的完美诠释,悉尼CBD又一个精品写字楼登场


澳大利亚知名建筑师Harry Seidler在悉尼的第一个商业项目“Workhouse”已推向市场。位于Haymarket中心的苏塞克斯街398-402号(398-402 Sussex Street)的8层精品工作室在2019年进行了200万澳元的改造。

Harry Seidler在改造中,着力打造现代包豪斯设计构想(modernist Bauhaus movement)。该建筑位于177平方米的场地顶部,提供1097平方米的净出租面积,目前88%已出租。该房产全部出租后,每年可带来84.9万澳元的净收入。


该写字楼位置极佳,周围包括帕迪市场(Paddy’s Market)、科技大学(University of Technology)、达令区(Darling Quarter)、中央公园(Central Park)和世界广场(World Square)等许多当地地标性建筑。


距离悉尼塔只有1公里多一点。”此外,悉尼的Haymarket区正在经历大规模的重建,这将巩固其作为澳大利亚最具活力的地区之一的吸引力。


Harry Seidler被誉为澳大利亚获奖最多的建筑师之一,也是澳洲现代主义建筑的代表人物。他关注现代主义设计的三个主要方面,包括社会用途、高效的建筑建造方法和视觉美学。


(来源:澳洲财经见闻)



160写字楼项目位于悉尼CBD,距离Townhall和Wynyard车站只需步行5分钟。租金有非常大的增长空间,且租客优质, 项目现金流稳定。


Port Melbourne项目位于墨尔本港,是低密度联排及平层豪宅项目,距离墨尔本CBD3公里,是成熟的本地人首选的居住社区之一。





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