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【沃冠地产金融早餐】5月17日

地产金融资讯:

1. 澳央行警告:买家热情降温,房价或恢复到“正常”水平

2. 四月新屋销量下降过半,但建筑就业前景依旧看好

3. 房价3个月涨25%,悉尼又一地加入“$300万俱乐部”!

4. 总销售额$1亿,清盘率96%!澳商业地产投资组合引抢购,香港买家远程买楼

5. 澳洲房市太火爆!这些地区的投资者简直赚疯了


1. 澳央行警告:买家热情降温,房价或恢复到“正常”水平


澳洲房地产市场可能正在恢复正常,在房地产门户网站realest.com.au上寻找房屋的潜在买家数量略有下降,这表明购买可能放缓。

失控的市场引发了政策制定者和买家的担忧,他们担心,随着银行低利率的贷款推动房价飙升,越来越多人会买不起房。

与去年新冠病疫情打击信心时相比,该房地产网站搜索出现飙升,但可能很快就会有市场上的买家减少。

此前,澳洲财政部预测,尽管出台了许多措施吸引买家入市,但住房市场活动和价格增长将出现放缓。

这一观点得到了包括REA Group首席执行官欧文•威尔逊(Owen Wilson)在内的业内人士的肯定。威尔逊上周表示,市场正在找到平衡,不过他仍预计,澳洲各地的强劲需求将满足市场上交易。

REA的最新《住房市场指标报告》显示,市场上的搜索活动比一年前增加了46.3%,但比最近几周的历史高位下降了8.4%。

电子邮件咨询在4月份连续第三个月下降,但仍大大高于2020年同期。独立屋查询仍然占主导地位(62.7%),而单元房查询为26.7%和土地查询为10.6%。

但投资者的咨询继续增加,目前比去年高出84.2%。购房者咨询同比增长29.3%,而首次购房者的咨询数量正在减少,与2020年4月相比仅增长0.7%。

与3月份相比,4月份平均每个上市房屋的平均观看次数有所下降,但比去年封锁期间的平均观看次数高出86.3%,新南威尔士州和塔斯马尼亚州的同比增幅最大。

REA经济研究总监Cameron Kusher表示:“新房咨询仍然非常强劲,但可以预见的是,随着HomeBuilder的结束,四月份的咨询数量下降了。在未来的几个月内可能还会进一步下跌。”


2. 四月新屋销量下降过半,但建筑就业前景依旧看好


根据澳洲住房行业协会(HIA)提供的最新月度调研数据,今年4月份,新房销量总数较上月环比下降了54.4%,同时,五个主要州的新屋销量均出现下滑。

其中,南澳降幅最大,达到71.7%,其次分别为昆州、维州、新州和西澳,降幅分别为65.6%、65.4%、22.4%和15.2%。

全澳范围内,今年4月份,澳洲新房销量从9691套下降到4418套。尽管降幅相对较大,但是符合预期。

原因在于3月份是联邦政府HomeBuilder计划第二阶段1.5万澳元补贴的最后期限。早些时候,在HomeBuilder计划第一阶段2.5万澳元补贴于2020年12月截止时,今年1月份的新屋销量从去年12月份的13527套下降至4143套。

HIA经济学家Angela Lillicrap说。“销售的降温是可以预期的,因为通过HomeBuilder计划提供的补助金在3月份就已经结束了。”

尽管新屋销量下降,但是,建筑业就业前景依旧看好。

他说:“2021年的新屋开工量将达到前所未有的水平。”


3. 房价3个月涨25%,悉尼又一地加入“$300万俱乐部”!


RealEstate报道称,悉尼East Lindfield的房拍表现一直平平无奇。但在本周,当地一处房产的成交价跻身上北岸地区前三,这也引发了人们的关注。

据称,East Lindfield的房屋中位价在过去3个月内上涨25%,过去12个月上涨24%。一年前,该地房屋中位价为255万澳元,而现在已涨至316万澳元。与越来越多上北岸地区一样,该地已加入“$300万俱乐部”。

上周,该地拍卖结果最抢眼的一处房产是位于26 Hobart Ave的房产,这是一套3室砖房,占地面积967.5平方米,指导价385万澳元。

中介表示:“这房子根本不适合住人。”但是,这处房产依然吸引23名注册竞拍者,其中6人在拍卖会上激烈竞争。最终,该房产以465万澳元的价格卖给了一个年轻家庭。据悉,他们计划在这片地块建造自己的理想家园。

尽管许多翻修者对该房产感兴趣,尤其是考虑到地块的规模和布局,但所有人都对如此高的成交价感到惊讶。


4. 总销售额$1亿,清盘率96%!澳商业地产投资组合引抢购,香港买家远程买楼


该投资组合含27场房产,其中26处落槌成交,成交价高出保留价8%以上,即716万澳元。

房产经纪Burgess Rawson估计,在售的每套房产平均有6名买家。

期间,一名香港投资者通过电话参与了竞拍,最后以600万澳元的价格收购了墨尔本西部Truganina的一家托儿所,收益率为4.91%,此前他在其他两家中心的竞标中落败。

Rawson的发言人说:“他下定了决心要买那个托儿所。”

此外,Albury区的Officeworks的销售尤其出色,该房产以1095万澳元的价格售出,收益率为4.79%,打破了偏远地区Officeworks投资的记录。

一家租给Coventry Group的五金和工业用品商店以高出保留价17%的价格售出,收益率为4.8%,而位于珀斯南区Port Kennedy的一家Hungry Jack's以480万澳元的价格售出,收益率为4.2%。

一名墨尔本的买家买下了位于北区Wollert的Cellarbrations酒类专卖店和Noble Park的一家托儿中心。

周二,Burgess Rawson主办的悉尼的一个投资组合拍卖会也取得了类似的强劲成果。

该投资组合有12套房产,其中11套成功出售,带来了91%的清盘率,创造了3138万澳元的销售额。


5. 澳洲房市太火爆!这些地区的投资者简直赚疯了




受租赁供应紧张和需求旺盛的推动,Kambalda East等边远市场和矿业城镇的房屋租金毛收益高达16%。

同样,昆州中部矿业城镇的住房需求高企,已导致总租金收益率高达12%,尽管受当前资源繁荣的推动,房价也上涨了类似水平。

CoreLogic的数据显示,在维州乡镇地区,Warrnambool的Coleraine和西南地区的住宅毛收益达到8.5%,而新州New England地区的Manilla住宅收益率也同样强劲,达到8.6%。

但投资者也可以在靠近首府城市的地方找到现金流为正的投资。在布里斯班东南部郊区的Woodridge,尽管过去12个月价格上涨了6.3%,但单元房的总租金收益率仍达到了8.7%。

堪培拉Strathnairn的独立屋回报率为7.9%;阿德莱德的Davoren Park为7.3%,珀斯以南的Mandurah为6.4%。

新发放的投资者贷款抵押贷款利率中,平均浮动利率贷款为3.07%,三年期固定贷款利率为2.47%,三年期以上固定贷款利率为2.33%,毛租金收益率在5%左右的房产可能会为投资者带来正数的现金流结果。

CoreLogic的分析发现,澳大利亚各地至少有200个郊区目前实现了5%以上的毛租金收益率,从一开始就为投资者提供了正现金流。

CoreLogic研究主管劳利斯(Tim Lawless)称,”在这种情况下,利用3月新投资者抵押贷款的平均浮动利率,悉尼和墨尔本以外的每一个首府城市,以及其他乡镇地区,目前的平均现金流投资结果均为正数。”

“考虑到抵押贷款利率非常低,租金普遍在上涨,越来越多的新住房和现有住房投资者可能会从他们的投资性房产的正现金流情况中受益,减轻联邦政府负扣税相关税惠产生的成本负担。”

SQM Research总经理克里斯托弗(Louis Christopher)表示,在价格上涨的情况下,仍能实现正现金流投资是不寻常的。

他说,“我以前从未见过这种情况,现在基本上所有首府城市房产都能提供正现金流,且首付为20%至30%。”

“在这方面,这是一个不正常的市场,对追逐收益率的投资者非常有吸引力。”

阿德莱德大学的项目主管库里佐斯(Peter koulizzos)表示,有利的房地产投资条件可能至少还会持续三年。

他说,“至少在两三年内,利率都不太可能上升,目前除了悉尼和墨尔本CBD以外,许多市场都存在租房短缺的问题,这种供应不足的情况不太可能在一夜之间改变。”

(来源:澳洲财经见闻)




160写字楼项目位于悉尼CBD,距离Townhall和Wynyard车站只需步行5分钟。租金有非常大的增长空间,且租客优质, 项目现金流稳定。


Port Melbourne项目位于墨尔本港,是低密度联排及平层豪宅项目,距离墨尔本CBD3公里,是成熟的本地人首选的居住社区之一。





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