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【沃冠地产金融早餐】6月7日

地产金融资讯:

1. 2020年上市房地产基金表现优于ASX 200平均水平,回报丰厚

2. ISPT将悉尼和布里斯班两处写字楼物业挂牌出售,目标售价6亿澳元

3. 投资者强势入场!澳洲首置者被逼到无路可走

4. 澳洲酒店公寓集团Quest因与房东发生纠纷,关闭一家墨尔本酒店

5. Charter Hall斥资3亿澳元,大举开发Eastern Creek物流中心


1. 2020年上市房地产基金表现优于ASX 200平均水平,回报丰厚


疫情过后,上市房地产投资信托基金成为澳交所最优秀的投资板块,为2020年初股市崩盘后进入该板块的投资者带来了41.9%的总回报率,相比之下,排名前200位的股票的总回报率为38.6%。

然而,地产基金协会(Property Funds Association)委托摩根士丹利资本国际(MSCI)进行的最新研究显示,在2021年的第三季度,房地产投资信托基金(REITs)的发展势头有所放缓,3个月回报率为2%,不到澳大利亚证交所200指数4.6%回报率的一半。

Zenith Investment Partners房地产和上市策略主管杜加尔德·希金斯(Dugald Higgins)表示,基于摩根士丹利资本国际(MSCI)核心房地产投资信托基金指数(Core REIT Index)的上市基金强劲反弹,以及股市表现都显示出了澳大利亚的经济韧性。

他说:“3月份这个季度出现的增长表明,在疫苗推出、GDP增长、全国失业率下降和零售消费强劲等因素的推动下,市场信心不断增强。”

在截至3月31日的一年里,未上市房地产基金的回报率为12%,躲过了新冠肺炎最糟糕的时期,因为其对非必需零售的敞口相对较低。

摩根士丹利资本国际(MSCI)的分析显示,这是至少5年来非上市房地产基金产生的最低年度回报率,在此期间,它们的表现一直好于上市房地产基金和排名前200的股票。过去3年,非上市基金的年回报率为14%,而5年的年化回报率更高,为17%。

在截至3月31日的一年里,直接地产表现最差,全年涨幅仅为1.7%,勉强处于正值区间,受到非必需零售和写字楼投资的沉重打击,写字楼投资受到的打击较小。

希金斯表示:“尽管房地产市场应该会继续复苏,因为疫苗和对卫生控制的坚持冲淡了COVID的威胁,但永久性和暂时性变化之间的平衡仍不明朗。”


2. ISPT将悉尼和布里斯班两处写字楼物业挂牌出售,目标售价6亿澳元



养老金基金ISPT正寻求利用国际社会对澳大利亚房地产投资的强劲需求,将悉尼和布里斯班的两座写字楼挂牌出售,希望以此筹集6亿澳元。

ISPT首席执行官达里尔·布朗宁(Daryl Browning)证实,100 Pacific Highway北悉尼和布里斯班市中心的100 Creek Street将在未来几周内上市出售。

“我们正在重新调整投资组合的权重,今年晚些时候还会有其他一些大型建筑上线,”他说。他指的是墨尔本布尔克街405号(405 Bourke Street),该公司正在与澳大利亚布鲁克菲尔德(Brookfield Australia)合作开发该项目。

业内人士猜测,太平洋100号公路(100 Pacific Highway)的价格可能在4亿至4.5亿美元之间,而克里克街(Creek Street)这处房产的预期价格超过1.5亿美元。

布朗宁表示,通过出售所筹资金中,至多3亿澳元将用于翻新其在悉尼皮特街477号和墨尔本布尔克街500号拥有的资产。他表示,现在是出售的合适时机,因为事实证明,人们对优质写字楼资产需求极大,特别是来自寻求收益的国际房地产企业和基金。

与此同时,8家竞标者一直在争夺悉尼乔治街200号安永中心(EY Centre)50%的股份,预计所有者AMP Capital Wholesale Office Fund将在未来几天做出最终决定。


3. 投资者强势入场!澳洲首置者被逼到无路可走


许多经济学家认为,到2022年底,一些市场的房价可能会上涨20%。住房市场的大部分增长是由自住业主推动的。

然而,由于疫情的影响,去年投资者信贷增速实际上逐月回落,但目前正逼近监管机构澳大利亚审慎监管局(APRA)在2017年干预并收紧贷款要求时的水平。

统计局(ABS)的数据显示,3月份,投资者贷款每月增长12%,而首置业者贷款承诺数量下降3%。强劲的资本利得、创纪录的低利率和动荡的股市,再一次让那些有能力投资房地产的人无法抗拒。

来自PRD Newcastle的房地产经纪人道森(Russell Dawson)表示,乡镇地区市场正吸引着大量投资者涌入。Newcastle独立屋的平均租金收益率为3.5%。

就在不久以前,这还会被认为是一个糟糕的回报,但创纪录的低利率已经改变了这种看法。

“由于利率一直在下降,而收益率在上升,这只会导致投资者的回报增加,”道森表示。

银行方面的变化也加剧了投资者的狂热。澳洲国民银行(NAB)周五宣布,将其面向投资者的还本付息浮动利率下调30个基点,至2.79%。这是四大银行此类贷款中最低的浮动利率。

根据RateCity.com.au的数据,所有银行中最低的浮动利率是Northern Island Credit Union的1.89%。RateCity的研究主管廷德尔(Sally Tindall)说,银行正在抢夺投资者的份额。

她承认,这对首置业者来说是个坏消息,投资者入市可能会牺牲首置业买家和低收入者的利益,因为他们没有投资者那么多钱来参与拍卖。”

尽管如果投资者再次涌入房地产市场,可能会带来风险,进一步为非常火爆的市场加油,但APRA和澳储行并未显示出为房价降温的紧迫性。

相反,监管机构表示,他们正在密切关注贷款标准。在那之前,预计房价会变得对首置业者来说更加难以承受。


4. 澳洲酒店公寓集团Quest因与房东发生纠纷,关闭一家墨尔本酒店


澳大利亚最大的酒店式公寓集团Quest关闭了自疫情爆发以来的第七家酒店,原因是无法解决弗莱明顿(Flemington)赛马场旁一处物业的运营商与房东之间的长期纠纷。

位于600 Epsom Road的Quest Flemington有54个房间,距离墨尔本最著名的赛马场只有很短的步行距离。目前,该酒店已经宣布永久关闭,且正在进行取消品牌冠名流程。

据悉,此前房东们集体寻求特许经营商彼得·洛夫里克(Peter Lovric)放弃租约,并交还公寓钥匙。后者是Quest Flemington的运营商,在2020年年中因租金支付和其他问题与房东发生纠纷。

Quest公寓酒店的一位女发言人表示,该公司一直在与特许经营商和房东密切合作,“18个多月来一直在缓解问题,促进建设性对话”,并建议进行独立调解。

在与所有利益相关者协商后,我们确定最好的行动方案是剥离Quest Flemington的品牌,让房东重新控制他们的投资。这一过程现在正在进行中,该物业将在2021年6月4日之前将停止作为Quest公寓酒店的运营,“她说。

当联系到洛夫里克请其置评时,洛夫里克表示,Quest已禁止特许经营商向媒体发表评论。

自疫情爆发以来,持有Quest 80%股份的新加坡住宿巨头雅诗阁酒店有限公司(The Ascott Limited)已经关闭了墨尔本、悉尼、阿德莱德、昆士兰和北领地的7家酒店。在同一时期,Quest在Preston, Ballarat和Wangaratta开设了新酒店。

Quest公寓的房东通常会签署限制性很高的长期租赁协议,以换取“有保证的”月度年金式收入,这种收入的回报率通常比标准住宅租赁要高得多。

然而,当许多加盟商停止支付租金时,这种模式在疫情期间崩溃,这一举措对自管养老金退休房东造成了特别沉重的打击。


5. Charter Hall斥资3亿澳元,大举开发Eastern Creek物流中心



Charter Hall通过与Western Sydney Parklands Trust达成租赁协议,在东溪(East Creek)征用了超过35公顷的工业用地,并获得了3亿澳元物流地产的总体规划批准。

据悉,The Light Horse Business Hub已获批开发面积17万平方米,可容纳10万平方米的大型仓库和配送设施。建成后,该物业预计价值3亿澳元。

Charter Hall的旗舰未上市70亿澳元产业基金CPIF与WSPT达成了一项为期五年的开发管理协议,以开发Light Horse物业。随着新设施的建成,CPIF随后将签订一份为期90年的土地租约,这将为信托基金产生年度年金,又有助于为Western Sydney Parklands Trust的运营提供资金。

这是Charter Hall与Western Sydney Parklands Trust达成的第三笔此类交易-前两次开发物业都赢得了Coles和Bunnings的入驻租赁承诺。

CPIF的基金经理理查德·梅森(Richard Mason)表示,该项目已经被批准为州重大开发项目,将有助于加快该项目的进度。

他说:“对位于战略位置的工业空间需求的增长势头十分可观,其相关的租赁活动也正在以创纪录地活跃程度在市场上,特别是对于较大的自动化专用设施。”“可供开发的已规划土地十分短缺,这也为进一步扩展我们的现代物流产品组合提供了机会。”

这是CPIF在不到一周的时间里进行的第二笔大交易,此前这家未上市的公司通过1.06亿澳元的交易抢购了葛兰素史克(GlaxoSmithKline)位于墨尔本东部Boronia的生命科学园区。

Charter Hall表示,该基金有7.8亿澳元的承诺开发管道和融资能力,可以通过股权流动和即将到来的估值增长,将其投资组合扩大到100亿澳元。

(来源:澳洲财经见闻)




160写字楼项目位于悉尼CBD,距离Townhall和Wynyard车站只需步行5分钟。租金有非常大的增长空间,且租客优质, 项目现金流稳定。


Port Melbourne项目位于墨尔本港,是低密度联排及平层豪宅项目,距离墨尔本CBD3公里,是成熟的本地人首选的居住社区之一。





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