地产金融资讯：
1. 悉尼和墨尔本住房需求冰火两重天
2. 悉尼CBD写字楼可转租空间创历史新高
3. 澳洲楼市陷入危机，与全球金融危机有何不同?
4. 西太银行预测两年内房价上涨15%
5. Scentre发行混合债券，价值高达20亿
1) 悉尼和墨尔本住房需求冰火两重天
Domain的最新报告显示，随着住房需求飙升至新高，悉尼住房市场开始向卖方倾斜。与之形成鲜明对比，随着封锁打击了市场人气，墨尔本住房市场卖家的情况则更为艰难。买家需求指数（Buyer Demand Indicator）显示，自2017年10月该指数开始编制以来，悉尼潜在买家活动水平达到峰值。过去12个月，悉尼的独栋屋需求增长了27.5%，公寓需求增长了15.6%。与一年前相比，首府城市的住房需求都出现了反弹。但墨尔本除外，那里的独栋屋需求下降了17.3%，公寓需求则下降了23.4%。Domain通过追踪人们在房产网站上的行为来衡量住房需求，比如筛选房源、询盘需求、完成房产调研，以及频繁查看房产照片和上市房源数量等等。高级研究分析师尼古拉•鲍威尔（Nicola Powell）表示，该指数的上升表明市场状况将有利于卖方，而下降趋势则有利于买方。悉尼购房人数的上升意味着市场正朝着有利于卖方的方向倾斜。
2) 悉尼CBD写字楼可转租空间创历史新高
伴随大型商用租户削减成本，转移多余空间，悉尼CBD可用于转租的办公空间创历史新高，在短短五个月内飙升了90％。根据世邦魏理仕（CBRE）提供的数据，截至8月底，可转租办公面积总计为157,853平方米，高于1992年低迷时期的119,588平方米。转租空间是一个隐性空置率指标，可用于有效衡量续约或新签租约的需求。事实上，在过去六个月中，作为全澳最大的两个商业写字楼市场，悉尼和墨尔本的空置率已经大大提高。与悉尼一样，墨尔本在过去六个月内新增可转租面积达69,000平方米。截至今年8月底，墨尔本可转租面积为89,100平方米，为七年来的最高水平。据花旗（Citi）分析师预测，随着需求周期走弱，写字楼投资组合账面价值或整体下跌超过15％。高盛（Goldman Sachs）更为悲观，据其预测，由于租赁空间需求减弱、空置率上升和租金急剧下跌，悉尼甲级写字楼价值在未来几年内可能缩水多达30％。
3) 澳洲楼市陷入危机，与全球金融危机有何不同?
历史会不断的重演，但不会简单的重复。这句话用来形容澳洲房地产市场周期同样适用。全球金融危机期间，楼市风险来自资本的危机。而今，疫情影响下的澳洲楼市，最大的风险则来自收入危机。进言之，在2008年期间，楼市缺钱，银行想要回收负债。而今，市场上最不缺的就是钱，而是收入的可持续性。相比十年前，目前的利率处于历史最低水平，房地产收益率和融资成本之间的价差也明显更高。根据商业交易研究机构Real Capital Analytics的数据，今年第二季度，全球商业地产成交量是2019年的一半，为全球金融危机以来的最低水平。毫不奇怪，酒店成交量遭遇冲击最大，下降了80％，与2019年相比，零售资产下降了60％。即便是最富有弹性的物流和仓库资产也下降了34％。机构指出，2021年投资量会增加，但收益会降低，物流、多户家庭和另类投资的敞口会增加，而零售的敞口也会减少。高纬环球（Cushman ＆Wakefield）指出了投资者关注的五大要点：与贷方合作以维持债务水平并为新的机会提供资金；保障现有投资组合的入住率；加快物流仓储资产开发；寻求售后租回的机会；密切关注不良资产跌幅或需要重新平衡的资产。
4) 西太银行预测两年内房价上涨15%
西太银行（Westpac）预测，受低利率和经济复苏驱动，目前的住房市场调整将于2021年年底结束，两年内房价将上涨15％。无疑，西太银行对2022-2023年楼市前景持乐观的态度。基于楼市弹性好于市场预期，西太银行对之前发布的房价预测进行了调整。根据最新的预测，2020年4月至明年6月期间，房价跌幅为5％，较此前10％的跌幅预测收窄了一半。西太银行首席经济学家比尔·埃文斯（Bill Evans）和高级经济学家马修·哈桑（Matthew Hassan）表示，同期，悉尼和墨尔本的房价预计分别下跌12％和5％。这也意味着，到明年6月，澳大利亚整体房价下跌空间仅为2.3％（自4月以来，房价已经下跌了2.7％）。两位经济学家预测，今年第4季度和明年第1季度的房价将处于相对稳定的时期，可能会有一些适度的上涨。明年第2季度和3季度，由于银行收紧递延房贷，房价可能会略有走软。但是，随后第四阶段就会到来。在报告中，西太银行指出，“第四阶段将至少持续两年，递延不良贷款的问题已经得到解决。届时，房价将对持续的低利率、改善的住房可负担性、经济复苏和政策刺激做出强烈反应。预计，住宅价格两年内将上涨15％。”
5) Scentre发行混合债券，价值高达20亿
Westfield购物中心帝国所有者Scentre将发行混合债券，规模最高可达20亿澳元。如果成功发行，将缓解Scentre大型购物中心价值暴跌给其资产负债表带来的压力，降低不断上升的负债水平，提高信用评级。受此消息影响，Scentre股价上涨5%，至2.20澳元。据称，该混合债券不会上市，而是由批发基金买入。据摩根大通估计，发行利率将在5.5%-6%区间内波动，比当前同等债券成本高出约250至300个基点，但这仍远好于昂贵得多的股票发行。混合债券中，预计有50%将获得评级机构的股权评级，目前评级为Baa1/BBB+，比公司信贷评级低两级。摩根大通表示，如果Scentre旗下资产进一步贬值15%至20%，杠杆将达到45%-50%，远高于其30%至40%的目标区间。而如果将混合债券视为权益，基于15-20亿澳元的发行价，Scentre整体负债率将减少5.8%至7.7%。届时Scentre就可以在资产进一步贬值15%至20%的同时，保持杠杆比率在目标区间高端附近。Scentre是澳大利亚最大的购物中心所有者，持有42处Westfields购物中心权益。疫情给这些大型购物中心带来了沉重打击，原因是购物者削减了非必需开支，租金问题导致大型连锁商家关门歇业，一度利润丰厚的商业模式面临压力。
（来源：澳洲财经见闻）
（以上部分图片来自网络）
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