Search

【沃冠地产金融早餐】9月21日

地产金融资讯:

1. 悉尼和墨尔本住房需求冰火两重天

2. 悉尼CBD写字楼可转租空间创历史新高

3. 澳洲楼市陷入危机,与全球金融危机有何不同?

4. 西太银行预测两年内房价上涨15%

5. Scentre发行混合债券,价值高达20亿



1) 悉尼和墨尔本住房需求冰火两重天

Domain的最新报告显示,随着住房需求飙升至新高,悉尼住房市场开始向卖方倾斜。与之形成鲜明对比,随着封锁打击了市场人气,墨尔本住房市场卖家的情况则更为艰难。买家需求指数(Buyer Demand Indicator)显示,自2017年10月该指数开始编制以来,悉尼潜在买家活动水平达到峰值。过去12个月,悉尼的独栋屋需求增长了27.5%,公寓需求增长了15.6%。与一年前相比,首府城市的住房需求都出现了反弹。但墨尔本除外,那里的独栋屋需求下降了17.3%,公寓需求则下降了23.4%。Domain通过追踪人们在房产网站上的行为来衡量住房需求,比如筛选房源、询盘需求、完成房产调研,以及频繁查看房产照片和上市房源数量等等。高级研究分析师尼古拉•鲍威尔(Nicola Powell)表示,该指数的上升表明市场状况将有利于卖方,而下降趋势则有利于买方。悉尼购房人数的上升意味着市场正朝着有利于卖方的方向倾斜。



2) 悉尼CBD写字楼可转租空间创历史新高

伴随大型商用租户削减成本,转移多余空间,悉尼CBD可用于转租的办公空间创历史新高,在短短五个月内飙升了90%。根据世邦魏理仕(CBRE)提供的数据,截至8月底,可转租办公面积总计为157,853平方米,高于1992年低迷时期的119,588平方米。转租空间是一个隐性空置率指标,可用于有效衡量续约或新签租约的需求。事实上,在过去六个月中,作为全澳最大的两个商业写字楼市场,悉尼和墨尔本的空置率已经大大提高。与悉尼一样,墨尔本在过去六个月内新增可转租面积达69,000平方米。截至今年8月底,墨尔本可转租面积为89,100平方米,为七年来的最高水平。据花旗(Citi)分析师预测,随着需求周期走弱,写字楼投资组合账面价值或整体下跌超过15%。高盛(Goldman Sachs)更为悲观,据其预测,由于租赁空间需求减弱、空置率上升和租金急剧下跌,悉尼甲级写字楼价值在未来几年内可能缩水多达30%。



3) 澳洲楼市陷入危机,与全球金融危机有何不同?

历史会不断的重演,但不会简单的重复。这句话用来形容澳洲房地产市场周期同样适用。全球金融危机期间,楼市风险来自资本的危机。而今,疫情影响下的澳洲楼市,最大的风险则来自收入危机。进言之,在2008年期间,楼市缺钱,银行想要回收负债。而今,市场上最不缺的就是钱,而是收入的可持续性。相比十年前,目前的利率处于历史最低水平,房地产收益率和融资成本之间的价差也明显更高。根据商业交易研究机构Real Capital Analytics的数据,今年第二季度,全球商业地产成交量是2019年的一半,为全球金融危机以来的最低水平。毫不奇怪,酒店成交量遭遇冲击最大,下降了80%,与2019年相比,零售资产下降了60%。即便是最富有弹性的物流和仓库资产也下降了34%。机构指出,2021年投资量会增加,但收益会降低,物流、多户家庭和另类投资的敞口会增加,而零售的敞口也会减少。高纬环球(Cushman &Wakefield)指出了投资者关注的五大要点:与贷方合作以维持债务水平并为新的机会提供资金;保障现有投资组合的入住率;加快物流仓储资产开发;寻求售后租回的机会;密切关注不良资产跌幅或需要重新平衡的资产。



4) 西太银行预测两年内房价上涨15%

西太银行(Westpac)预测,受低利率和经济复苏驱动,目前的住房市场调整将于2021年年底结束,两年内房价将上涨15%。无疑,西太银行对2022-2023年楼市前景持乐观的态度。基于楼市弹性好于市场预期,西太银行对之前发布的房价预测进行了调整。根据最新的预测,2020年4月至明年6月期间,房价跌幅为5%,较此前10%的跌幅预测收窄了一半。西太银行首席经济学家比尔·埃文斯(Bill Evans)和高级经济学家马修·哈桑(Matthew Hassan)表示,同期,悉尼和墨尔本的房价预计分别下跌12%和5%。这也意味着,到明年6月,澳大利亚整体房价下跌空间仅为2.3%(自4月以来,房价已经下跌了2.7%)。两位经济学家预测,今年第4季度和明年第1季度的房价将处于相对稳定的时期,可能会有一些适度的上涨。明年第2季度和3季度,由于银行收紧递延房贷,房价可能会略有走软。但是,随后第四阶段就会到来。在报告中,西太银行指出,“第四阶段将至少持续两年,递延不良贷款的问题已经得到解决。届时,房价将对持续的低利率、改善的住房可负担性、经济复苏和政策刺激做出强烈反应。预计,住宅价格两年内将上涨15%。”



5) Scentre发行混合债券,价值高达20亿

Westfield购物中心帝国所有者Scentre将发行混合债券,规模最高可达20亿澳元。如果成功发行,将缓解Scentre大型购物中心价值暴跌给其资产负债表带来的压力,降低不断上升的负债水平,提高信用评级。受此消息影响,Scentre股价上涨5%,至2.20澳元。据称,该混合债券不会上市,而是由批发基金买入。据摩根大通估计,发行利率将在5.5%-6%区间内波动,比当前同等债券成本高出约250至300个基点,但这仍远好于昂贵得多的股票发行。混合债券中,预计有50%将获得评级机构的股权评级,目前评级为Baa1/BBB+,比公司信贷评级低两级。摩根大通表示,如果Scentre旗下资产进一步贬值15%至20%,杠杆将达到45%-50%,远高于其30%至40%的目标区间。而如果将混合债券视为权益,基于15-20亿澳元的发行价,Scentre整体负债率将减少5.8%至7.7%。届时Scentre就可以在资产进一步贬值15%至20%的同时,保持杠杆比率在目标区间高端附近。Scentre是澳大利亚最大的购物中心所有者,持有42处Westfields购物中心权益。疫情给这些大型购物中心带来了沉重打击,原因是购物者削减了非必需开支,租金问题导致大型连锁商家关门歇业,一度利润丰厚的商业模式面临压力。

(来源:澳洲财经见闻)

(以上部分图片来自网络)


160写字楼项目位于悉尼CBD,距离Townhall和Wynyard车站只需步行5分钟。租金有非常大的增长空间,且租客优质, 项目现金流稳定。


Port Melbourne项目位于墨尔本港,是低密度联排及平层豪宅项目,距离墨尔本CBD3公里,是成熟的本地人首选的居住社区之一。



0 views

CONTACT US

Ausvogar Investment Management Pty Ltd

Address:SUITE 3604, 201 ELIZABETH STREET , SYDNEY NSW 2000

Phone:+61 2 8599 8599

Email:info@ausvogar.com

Wechat:Ausvogar_Capital

© 2020 Ausvogar Investment Management Pty Ltd. | AFSL No. 400964