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【沃冠视野】四大银行提高现金奖励,鼓励Refinance转贷




面对多变和激烈的房贷市场竞争,为争夺市场份额,澳洲四大银行在降息之外开辟了第二战场,以数千元的现金吸引refinance房贷客户。

澳央行上个月发布的数据显示,去年房贷增长了3.1%,远高于信贷总额2.4%的增长水平。以往,银行通常提供2000澳元的现金返还以鼓励借款人转换银行,而近期现金奖励的力度开始加大。

目前,澳国民银行(NAB)为refinance客户提供4000澳元的奖金。西太银行(Westpac)旗下的墨尔本银行(Bank of Melbourne)也为refinance借款人提供4000澳元的现金奖励。联邦银行(CBA)承诺向在6月12日之前转换到该行的客户提供2000澳元奖励。

去年下半年,联邦银行的房贷新增速度为行业整体增速的1.5倍,目前联邦银行获得了整个房贷市场四分之一的市场份额。

麦格理银行则成了四大银行强大的竞争对手,从2018年6月到2019年12月,该行住房贷款规模增长了42%(140亿澳元)。

相比之下,西太银行、澳新银行和国民银行去年下半年的市场份额却在下降。

银行家指出,联邦银行在房贷业务上的成功来自加大科技投资,简化申请程序,并且该行雇用了约60名新雇员以加快审批速度。在联邦银行和国民银行发放的5000笔首次购房首付计划贷款中,联邦银行发放了近3500笔贷款,而国民银行则发放了1500笔左右。

很多人在购置了澳洲房产之后,随着价格的上涨,房产会不断增值,那么怎么才能把房产的增值拿到手里做其他投资呢?出售是其中的方法之一,但不是唯一的手段。在贷款买房的情况下,大家还有两种方法可以选择:Top up与Refinance。

Top up(加贷),指的是在物业增值的情况下,将物业增值部分从现有贷款银行中拿出的方法。一般情况下,若投资者是直接找银行的Lender或者Home Loan Manager做的贷款的话,他们可能只会告诉你Top up这一种方法,而避开谈论另外一种Refinance(转贷)。

原因很简单:Refinance是换一家银行将物业增值拿出。那麽因为投资者换了银行,原有的银行就损失了客户,相应的就损失了关联的各种利益。我们具体来看一下,Top up和Refinance都有哪些利弊:

Top up的弊端

1. 贷款银行选择面过于狭窄,因为只有一家银行可以选择。所以在贷款利率和贷款数额方面就非常的局限。这一条是很多投资者放弃top up而选择refinance的主要原因。

2. 偿还银行贷款的方法缺乏灵活性。因为签署了相应的贷款合约,那麽投资者就被限定在一个固定的模式里来偿还贷款。尤其是那些只打算还贷款利息而不还本金的投资者,那麽一般经过4年时间,就迫不得已的要换银行来重新做贷款了。

3. 缺少多方估价。如果仅在现有银行拿出物业增值,那麽投资者对于自己的物业在整个市场中到底涨幅了多少就缺少了一个参考性的概念。

Top up的优势

1. 节省一定的时间和精力。因为现有银行已经有了投资者的详细资料,那麽在审批进度等方面就会更加方便一些。

2. 避免因为换银行而造成的违约费用。因为有的贷款合约要求投资者必须在某银行待够一定时间,若提前离开就会被罚款。

整体来说,在投资者不是过于考虑贷款利率和贷款额度的情况下,top up是一种将物业增值拿出的方法。最起码这个方法要比直接将物业出售好一些。

相对top up来说,refinance更具有优势。这也是为什麽大多数投资者在持有物业1年或1年以上之后,就开始考虑refinance了。

Refinance的优势

1. 在最低贷款利率和最高贷款额度方面,投资者更加有了选择权。贷款利率低,意味着还给银行的钱就少了;贷款额度高,意味着拿出来的资金就多了。这都是精明的投资者所要考虑的。

2. 多方估价,选择最高。道理很简单,哪家银行对物业的估价高也就意味着投资者能拿出来的钱就更多。同时投资者在多方比较之后,也对于自己的物业在市场中的价格有了一定的概念。

3. 偿还银行本金或利息的灵活性更高。这一点对于只还利息不还本金的投资者来说,是非常好的条件。保证了他们可以一直持有银行的资金进行投资,并且在计算通货膨胀的情况下,在未来还给银行的钱更少了。

Refinance的不足

1. 转贷会可能造成一定的罚金。因为如果签署了在规定时间内要与某银行待够一定时间的条约的话(即选择了FIX RATE),提前离开某银行就会造成罚金。

2. 换银行重新申请贷款,会支付一定申请费用或手续费用等。

整体来说,对于贷款买房的投资人来说,通过refinance的方式将物业增值从银行拿出,比top up更加具有优势。



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