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【沃冠地产金融早餐】3月29日

地产金融资讯:

1. 悉尼房价贵得出名 全球可负担住房排名倒数第三

2. 新州房地产买气旺!2月份印花税收入破纪录达8.16亿

3. 澳三大银行再降息 两年固定房贷利率低于2%

4. 悉尼CBD写字楼市场开始缓慢恢复,租赁问询量增长

5. 再次上调预测!ANZ:今年全澳房价料将大涨17%!


1. 悉尼房价贵得出名 全球可负担住房排名倒数第三


根据美国房产顾问机构Demographia《全球2021住房负担能力调查报告》显示,全世界最昂贵的城市中,澳大利亚的大城市榜上有名。

悉尼房价中位数为100万澳元,住房可负担性全球排名倒数第3,仅次于香港和温哥华,人们担心这将引发房产泡沫。

墨尔本房价中位数为829,509澳元,住房可负担性全球排名倒数第6。

与加州科技重镇圣何塞(San Jose)及旧金山(San Francisco)相比,墨尔本的住房借贷者处境更加艰难。

阿德莱德以房屋中位数价509,148澳元,全球排名倒数第13名,住房可负担性比伦敦和西雅图差。

布里斯班的房屋中位数价为593,232澳元的,可负担性比佛罗里达州的迈阿密还差。

据报告,Demographia用“严重无法负担”来形容澳大利亚房地产。

澳大利亚审慎监管局认为,债务收入比大于6具有风险。根据银行监管机构的新数据显示,去年即便在新冠经济衰退期间,危险债务水平的占比仍增加了26%。

Demographia的研究指出,悉尼房屋中位价与收入中位价的比率为11.8,这个数字是澳洲银行监管机构担心水平的两倍。

墨尔本比率为9.7,阿德莱德为7.7,布里斯班为6.6。RateCity.com.au的研究主管Sally Tindall表示,创纪录的低利率让澳洲人承担了更多的债务。


2. 新州房地产买气旺!2月份印花税收入破纪录达8.16亿


正当新州政府寻求房产税改革之际,房市热潮正刷新新州的印花税收入高点。

根据州政府的数据,2月份新州印花税收入达8.16亿澳元,打破此前2017年2月份6.36亿澳元的最高纪录。

目前悉尼及其他主要市场的房价已经创新高,整个新州房地产销售量也不断冲高。

2016/2017财年新州印花税收入高达96亿澳元,今年截至2月底的8个月内,新州的商用物业买家及住宅买家已经支付56亿澳元印花税,本财年结束时,新州政府印花税有望再创新高。

2月份新州有16,941宗房地产交易,平均支付的印花税仅略高于4.8万澳元。


3. 澳三大银行再降息 两年固定房贷利率低于2%

澳洲联邦银行(CBA)、澳洲国民银行(NAB)加入西太平洋银行(Westpac)的行列,将其两年期固定房贷利率降至2%以下,给澳新银行(ANZ)带来压力。

近日,NAB宣布将贷款利率从2.04%降至1.89%。

这是NAB最近几周第二次下调固定利率,上个月,NAB将两年期利息费用下调了0.05%。

就在一周多前,Westpac将其两年期固定利率下调至1.79%,而在线贷款机构Homestar Finance上周将其利率下调至领先市场的1.74%。

在西太银行(Westpac)和国民银行(NAB)相继降息后,联邦银行(CBA)3月22日跟进,将一年期自住房固定利率贷款的利率从2.19%降至2.09%,两年期自住房固定利率贷款的利率从2.14%降至1.94%,但值得注意的是,该行4年期贷款的利率从1.99%上调到了2.19%。

利率比较网站RateCity.com.au的研究主管廷德尔(Sally Tindall)说,“在四大银行寻找两年期固定利率的借贷人,会发现Westpac 和NAB的利率更具吸引力。”

金融研究与比较网站Canstar的金融服务主管米肯贝克尔(Steve Mickenbecker)也认为,ANZ正面临越来越大的压力。

Canstar的分析显示,从3.28%的平均浮动利率转为1.89%的两年期固定利率,可为支付40万澳元房贷本息的自住者,每月节省290澳元。


4. 悉尼CBD写字楼市场开始缓慢恢复,租赁问询量增长


调查显示,悉尼的写字楼需求正高于“新冠肺炎”之前的水平,与布里斯班一样,许多潜在租户也在寻求升级办公室。

物业服务公司仲量联行(JLL)表示,2月份的整体租赁问询量是去年水平的两倍,其中寻找300平方米以下的小型企业的查询增加了80%。

仲量联行悉尼CBD租赁主管威尔·汉密尔顿(Will Hamilton)表示,在食物链的上游,1000平方米或以上的空间也受到了热切的追捧,1月和2月的问询数量都比去年增长了60%。

汉密尔顿表示:“我们继续看到高端办公场所问询在总量中的比重越来越大,因为租赁方希望更新、现代化和升级的工作场所,以努力吸引人才回到他们的CBD办公室。”

他表示,2021年头两个月的租户需求为6.5万平方米。汉密尔顿表示:“2月份,这一数字估计为3.5万平方米,是去年2月份租户求租面积的两倍。”

仲量联行新南威尔士州写字楼租赁主管丹·科纳汉(Dan Kernaghan)表示,寻求的租赁期比预期的要长,这是一个令人鼓舞的迹象。

他表示,很大一部分租户还希望升级到格罗夫纳广场(Grosvenor Place)和切弗利大厦(Chifley Tower)等悉尼标志性写字楼。

格罗夫纳广场(Grosvenor Place)经营得很好。他说:“我们目前在那栋楼里有超过4500平方米的待租空间。”

然而,需求的增加不太可能对悉尼CBD写字楼的空置率带来明显改善。

目前,CBD写字楼的空置率在8.6%至11.9%之间。

仲量联行最新的悉尼CBD空置率统计数据是2020年第四季度;该公司目前的预测是,到2021年,这一比例可能会增至13.4%。科纳汉表示,在第三季度出现积极迹象后,这一预测可能会改变。

与此同时,澳大利亚房地产委员会(Property Council Of Australia)表示,其对CBD写字楼业主的最新调查显示,2月份返回悉尼市中心的工人人数从45%微升至48%。

这一数字远高于墨尔本,但明显低于澳大利亚所有其他CBD市场。


5. 再次上调预测!ANZ:今年全澳房价料将大涨17%!



澳新银行(ANZ)表示,今年全国独立屋价格预计将飙升17%,这可能会促使银监会采取行动,限制放贷,为过热的市场降温。

自去年11月预测涨幅将达到9%以来,随后全澳房价大幅上涨,于是ANZ又上调了增长预测。

悉尼和珀斯的房价预计将分别上涨19%,墨尔本和布里斯班的涨幅为16%,阿德莱德和霍巴特分别上涨13%和18%。

ANZ是迄今为止对房价最看涨的机构之一,超过了联邦银行(CBA)上月发布的今年全国房价增长8%的预测。CBA预计2022年还将上涨6%。

四个月前,ANZ预计,2021年悉尼房价将上涨8.8%,珀斯上涨12%,布里斯班上涨9.5%,墨尔本上涨7.8%。

ANZ高级经济学家埃米特(Felicity Emmett)表示,“我们看到过去几个月的动力确实在增强,各州首府城市的清盘率都很强劲,房地产短缺,尤其是在悉尼。”

“人气强劲正给价格带来上行压力,库存水平较低加剧了人们对错过市场机会的担忧。”

ANZ表示,但强劲的增长势头可能在今年下半年偃旗息鼓,固定抵押贷款利率预计将上升,澳大利亚审慎监管局(APRA)可能会通过宏观审慎限制进行干预,为房价降温。

这家银行预测,2022年全国独立屋价格仅增长6%,悉尼、墨尔本、霍巴特和堪培拉的涨幅相同。珀斯的房价预计将上涨9%,布里斯班上涨8%,阿德莱德上涨5%。

埃米特表示,“即使现金利率没有上升,房地产市场最早也将在2021年下半年面临更高的利率,2023年将有更大的收紧。”

她还补充说,近几个月来房价的强劲上涨,加大了APRA进行干预的可能性,“我们预计监管机构将在今年晚些时候介入宏观审慎控制,这可能会让价格增长势头在2022年放缓。”

“具体措施可能取决于未来6个月市场的发展,但我们可能会看到,监管机构将重点放在高债务/收入比贷款上,还有一种可能性是,他们会重新调整有关抵押贷款偿还比例缓冲。”

本月早些时候,金融监管委员会表示,正密切关注最近房价的飙升,如果银行承担过多风险,将准备对房地产贷款出手,限制贷款的举措也因此引发全国关注。

(来源:澳洲财经见闻)


(以上部分图片来自网络)




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