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致所有合作伙伴

Updated: Apr 20




形势

我们今生第一次不幸地看到了一次创世纪的疫情,这场疫情不仅只对中国,目前还在全世界蔓延。这次疫情的发展速度在一些国家甚至是以每天33%的速度在蔓延,而我们海外华人身在其中,打完上半场还要打下半场。截止到3月26日早晨,我们可以看到整个世界有198个国家受到了感染,确诊人数已经达到46万余人,死亡人数突破21000人。德国总理的最新演讲也体现出来,此次人类与病毒的战争,涉及人口规模超过了第二次世界大战,各个国家都在纷纷关闭自己的边境,往日纷繁的经济往来都已经渐渐停止。我们不得不面对这一生从来没有见过的、巨大的、需要面对的一场灾难。而这场灾难,很多人都不曾预料,也无法预计其最终会带来怎样的结果。在中国疫情刚刚开始控制住、社会即将恢复常态的时候,中国经济才刚刚从复工的过程中开始慢慢地爬坡,而叠加效应又出现在经济领域,美国十多年的大牛市以四次熔断的形式终结了。我们今生还遇到了一次创世纪的世界股价大跌,在我们还在目瞪口呆的时候,特朗普总统从上任以来的所有涨幅都被抹杀。2200多只股票被腰斩,就算是全球顶尖的上市公司,在这一轮的股灾之中,都跌得惨不忍睹。其中包括微软公司、苹果公司、谷歌、亚马逊、Facebook、摩根大通,缩水都超过万亿美元,美国银行、伯克希尔·哈撒韦公司都缩水超过5000亿美元。而这一切都发生得非常突然,很多人都被打了个措手不及。怎么之前说的好好的,强心强劲的美国股市在几天之内就跌掉了好多个茅台。从目前情况来看,中国ZF的反应速度,即便是前期有一些延后,但后续救治管理和封锁的动员能力也完全是战争级别的。从目前看,疫情数字基本锁定在82000多人上下,确诊国内案例以个位数在增长,部分地区已经清零。这样的政治管控能力,确实没有任何国家可以匹敌。而经过持续长达近30年增长的澳大利亚,以及其他稳定健康透明的西方发达社会,对于遇到这种措手不及的疫情攻击的时候,似乎也都变得进退失据。


个体情况

对于我们存在于巨大变化中的个体来说,好像并不能做些什么,似乎只能漂浮在这个大浪中。想办法抓到一块舢板,不要沉没在里面。不管身在何处,我们目前可能都是在家办公的形式,以目前不得不流行的社会距离的方式来面对现实。


现状

作为资产管理人的我们,在这样的当下就不得不停下来好好地反省一下,目前我们所处的境况是怎样的?我们的业务是不是还保持健康?有没有负债的压力?面对市场上各种类型的困境与折磨,在这样的疫情与经济形势之下,流动性体现出来各个公司的生存能力,问题是——我们还可以继续生存下来吗?答案是肯定的,目前沃冠资本管理的承担杠杆的管理资产总额,将近11亿澳元资产集中在地产开发,商业不动产与工业地产领域。因为持续专注在这个领域,我们就更需要仔细地评估目前这种情况下我们面临的会是什么?从我们的过往经验来看,地产类别的投资当资产价格出现下跌,以及市场出现巨额波动的时候,负债就成为关键的因素。那么目前我们的项目主要集中在悉尼,墨尔本以及黄金海岸,并且已经从住宅开发类的地产向前端的土地资源储备及后端商业不动产持有以及工业地产的运营方向在发展。住宅开发类的项目,在悉尼西北区一期、邦迪海滩、墨尔本Parkville、黄金海岸棕榈海滩以及美人鱼海滩项目都先后顺利完工交付,卧龙岗以及悉尼写字楼项目运营正常,收购的悉尼以及墨尔本工业区项目运营势头良好,西北Marsden Park施工与销售预期良好,债务压力轻微。在别人贪婪的时候我恐惧,别人恐惧的时候我贪婪。我们依然还有大约6到8个储备项目。那么在现在的情况下可能会放缓进度,但是脚步还是不会停下来。对地产权益的专注告诉我们即使遇到这样大的风波,坚持我们的方向和深入程度依然不会改变。


判断

避免阶段性恐慌,当我们都遇到这些情况的时候,是恐慌还是不恐慌完全是取决于个人的性格和你所处环境的影响,我们的建议就是无论如何,只要在生存环境允许的情景之下,不必要产生阶段性的恐慌,恐慌并不能带给你一丝一毫的安慰,只会带给你前途渺茫的感知,也解决不了什么根本问题。积极应对,停一下我们要做的事,静静的想一想与判断一下形势不是坏事,同时盘点与复盘我们现在项目的具体情况,沉淀和短暂的停止一下,驻足并不是意味着就此停止,而是为了储备好力量,向下一次的跃进增添养分。所有的项目里面有得有失,我们会向已经存在的这些投资伙伴如实讲解清楚这些项目的现状、判断以及可能形成的决策。那么从现在这种大股灾,全球疫情的背景下,作为长期地产类的投资已经成为避险资产,再加上现在利率甚至是负增长,以及各个政府进行的量化宽松政策,更加刺激了房地产价值的坚定程度。只要我们依然坚持在土地权益上获得有价值的空间,并且把这种有价值的空间变成可以流动的份额。这条路坚持下去,一定会为我们的伙伴获得应该得到的安全与合理的回报。


前路

此时对于地产类公司,或者是开发类或者是商业不动产的最大挑战就是你对负债的控制能力,并且如何度过六个月或者是一年的缓冲期。在量化宽松以及银行降息的背景之下,你的债务可能可以得到延续,但是如果负债比例过高的情况对整个项目以及公司生存能力的承压,都会造成极大的挑战。所以在这个时候,我们需要特别留意现金的余量。那么同时我们要在合理的范围之内缩减那些不必要的开支,降低对生活以及工作中的一些不合理的欲望。

债务风险评估正如在这里多次重申的,对已有的项目和正在做的项目,以及未来就要涉足的项目要进行所有的债务再评估,在这种大背景之下都要特别留意。那么我们现在面对的最主要的就是土地的获得以及开发与持有商业项目空间的运营的分析,都要进行评判持续资产价值的安全程度以及对债务的敏感程度。另外再讲回来之前提到的恐惧与贪婪的片段,这也是在危险中看到前所未有的机遇,这里也想借用“穷爸爸,富爸爸”作者Robert在三天前的一个访谈中提到的,这次大的资产波动可能是我们前所未有的机遇,因为你也许再也不会碰到这么低的利率、这样便宜的资产以及可能利用到最好的杠杆。只要您控制好自己的欲望和可以承担的负债能力。我们从这次灾难当中能够得到的体会,就是安全对于所有的人们都是最根本的需求,人身的安全,加上资产的安全。可能活下来比什么都更重要,活得好是下一步的事情。祝我们的伙伴们顺利安康的渡过这次世纪大波浪。

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